8º Ofício de Notas do Recife / PE

Regime jurídico: A construção de edifícios para fins residenciais ou comerciais, integrados por unidades imobiliárias autônomas em regime de condomínio edilício ou em planos horizontais, é regulado pela Lei 4.591/1964, denominada Lei de Condomínios e Incorporações. De acordo com o art. 28 dessa lei, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, sendo que a oferta para a venda das unidades imobiliárias geralmente é realizada no início da construção do empreendimento, ou seja, antes da conclusão da obra. Assim, nesse caso de alienação das unidades antes da finalização da construção, esta denomina-se, na prática imobiliária, como venda “na planta”, ou seja, no projeto.

Sistemas ou Modalidades de Incorporação Imobiliária: De acordo com a Lei 4.591/1964, existem duas modalidades básicas reguladoras da contratação da aquisição de imóvel na planta ou em fase de construção:

a) Incorporação imobiliária por empreitada;

b) Incorporação imobiliária por administração ou a preço de custo.

Incorporação imobiliária por empreitada: A incorporação imobiliária é o regime jurídico pelo qual a empresa construtora realiza a venda das unidades integrantes do empreendimento ainda na planta, na fase de construção, ou seja, antes ou durante a realização da obra. Esse regime, regulado pela Lei 4.591/1964, tem como objetivo primordial assegurar a conclusão da construção no tempo previsto no seu cronograma físico-financeiro, com a entrega da unidade imobiliária pronta, no prazo previsto no contrato de compra e venda. Na incorporação por empreitada art. 55), a empresa construtora assume a responsabilidade integral pela conclusão da edificação e pelo custeio da obra, ainda que algumas unidades não venham a ser vendidas durante a construção. Nesse regime, em geral, o terreno onde está sendo edificado o prédio é de propriedade da empresa construtora.

Venda para pagamento a prazo: Se o imóvel for adquirido a prazo, para pagamento parcelado com financiamento da própria construtora, o cliente assina com a empresa vendedora um contrato particular de promessa de compra e venda. Após o pagamento integral do preço pelo comprador, que depende do prazo de financiamento, deverá ser então providenciada a lavratura da escritura definitiva de compra e venda, em solução desse contrato de promessa. Somente a partir do registro da escritura de compra e venda no cartório de imóveis, o comprador passa a ser o proprietário titular de todos os direitos sobre a unidade imobiliária adquirida.

Transmissão definitiva da propriedade na incorporação por empreitada: Quando o empreendimento for realizado pelo regime da incorporação, a transmissão definitiva da propriedade do imóvel será celebrada através de escritura pública de compra e venda, lavrada em tabelionato de notas. Mas se parte do preço vier a ser financiada por banco ou instituição financeira, a alienação poderá ser formalizada por instrumento particular.

Alienação da fração ideal do terreno: Ainda durante a construção do edifício, se já houver sido quitado integralmente o preço do imóvel, após o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis, o comprador poderá solicitar da empresa construtora a escritura definitiva da venda da fração ideal do terreno correspondente à futura unidade imobiliária. Nesta situação, o adquirente terá garantida para si a propriedade da fração ideal do futuro apartamento mesmo antes do término da construção e da averbação da licença de “habite-se”.

Incorporação por administração ou a preço de custo: De acordo com o artigo 58 da Lei 4.591/1964, “nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado a preço de custo, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra”. Esse modo de financiamento da construção pode ser também realizado como condomínio fechado. No empreendimento executado como incorporação por administração ou a preço de custo, os adquirentes formam um grupo de condôminos, que ficará responsável pelo custeio integral da edificação, cabendo à empresa construtora a viabilização técnica da obra de engenharia.

Constituição do condomínio de adquirentes: A incorporação por administração constitui-se quando um grupo de pessoas interessadas na realização do empreendimento é organizado para financiar a construção do edifício, ficando a empresa construtora contratada pelo grupo de adquirentes como responsável pela execução da obra, de acordo com o projeto arquitetônico e de engenharia proposto pela empresa incorporadora. O grupo de condôminos interessados é formado no início da construção, e cada adquirente assina um termo ou contrato de adesão ao condomínio, assumindo a responsabilidade pelo custeio da obra, a partir do pagamento do sinal, das intercaladas e das prestações mensais, necessárias ao financiamento da construção. Se o condômino ficar inadimplente e deixar de pagar, de modo contínuo, as prestações devidas, ele será excluído do grupo, e sua unidade deverá ser alienada a outra pessoa interessada em participar do condomínio.

Transmissão da propriedade na Incorporação por Administração: A transmissão definitiva da unidade imobiliária na incorporação por administração ou condomínio fechado, tanto pode ser realizada através de uma escritura coletiva, assinada por todos os condôminos que financiaram a obra, como pode ser celebrada através de escritura individual de permuta por área construída, dependendo das características de cada empreendimento. De todo modo, qualquer que seja o tipo de negócio jurídico constante da escritura, o apartamento será transferido para o adquirente ou condômino livre de qualquer ônus.

Vantagem da Incorporação por Administração: A vantagem do regime de incorporação por administração ou condomínio fechado consiste, principalmente, na possibilidade de redução da carga tributária incidente na transmissão da propriedade. Assim, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, devido à Prefeitura Municipal, bem como o Laudêmio, se o terreno for de marinha, ou seja, do domínio da União Federal, serão calculados proporcionalmente ao valor do terreno e das benfeitorias incorporadas ao edifício, no momento da adesão ao condomínio. Caso o condômino ou adquirente realize o pagamento do ITBI e do Laudêmio no início da construção, ele irá recolher o imposto somente sobre o valor da fração do terreno, sem considerar as benfeitorias que serão progressivamente erigidas no imóvel. Portanto, se o comprador vem a aderir ao condomínio no início da construção, ainda antes da conclusão dos alicerces da fundação do edifício, ele somente pagará o imposto sobre o valor de avaliação da fração ideal do terreno. Se a adesão ao condomínio vier a ser formalizada quando o edifício estiver na fase de construção das lajes, ainda sem qualquer acabamento, o valor de avaliação fiscal do imóvel, para efeitos de recolhimento do ITBI e do Laudêmio, será calculado sobre a fração ideal do terreno acrescido das benfeitorias até então incorporadas ao empreendimento.

Memorial de incorporação: Nos termos da Lei de Condomínio e Incorporações) sempre que a empresa construtora ou incorporadora realizar a oferta de unidades imobiliárias antes da conclusão da construção do edifício, ela é obrigada a promover o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis, salvo quando a obra for realizada no regime de condomínio fechado, sem publicidade ou oferta pública. O memorial de incorporação é documento necessário para que os adquirentes das unidades imobiliárias tenham a devida segurança na aquisição de um bem futuro, mediante a constituição de um direito real sobre a fração ideal do edifício em construção. A partir do registro do memorial de incorporação, mesmo que a obra ainda não esteja concluída, o cartório de imóveis, com base na descrição do empreendimento, pode promover a abertura das matrículas de cada unidade autônoma, como fração que corresponderá ao apartamento ou sala comercial em construção.

Relação de documentos para lavratura de Escritura de Condomínio e Incorporação – Baixe o arquivo PDF

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