8º Ofício de Notas do Recife / PE

Conceito de usucapião: Historicamente, desde o direito romano, o usucapião (ou “a” usucapião, no gênero feminino, como adotado pelo Código Civil de 2002), sempre representou o modo principal de aquisição da propriedade. A propriedade, sob o aspecto legal, é resultante de uma situação de direito, representada pelo registro do título aquisitivo no Cartório de Imóveis. Proprietário, em princípio, é aquele cujo nome consta do registro de imóveis. A posse, por sua vez, é situação de fato, real e concreta, que é o exercício da detenção sobre um bem, móvel ou imóvel. A posse somente se transforma em propriedade através do procedimento de usucapião. O usucapião sempre foi reconhecido através de ação na Justiça. Todavia, a partir do Código de Processo Civil de 2015, o usucapião também pode ser promovido e reconhecido em cartório, sob a modalidade extrajudicial.

Prescrição aquisitiva: Usucapião é o procedimento legal de conversão da posse em propriedade através da assim denominada prescrição aquisitiva. Se diz aquisitiva a prescrição pelo decurso do tempo em que uma pessoa, detendo a posse mansa e pacífica sobre um imóvel, como se dono fosse, sem contestação do proprietário ou terceiros, pode reivindicar a transformação do estado de posse em propriedade, adquirindo o domínio.

Procedimentos legais para usucapião: São três os procedimentos regulados pela legislação para a aquisição por usucapião, como processo destinado a transformar a situação de posse sobre um imóvel em relação de propriedade ou de domínio:

a. Usucapião judicial: é o procedimento tradicional, em que o possuidor tem que provar, perante um Juiz, através de ação judicial, o tempo de posse ou detenção sobre o imóvel, de modo manso e pacífico, com ou sem justo título ou documento que comprove o modo de aquisição. O antigo Código de Processo Civil de 1973 regulava a Ação de Usucapião de Terras Particulares (Art.s 941 a 945). O atual Código de Processo Civil de 2015 não prevê qualquer disciplina especial para a ação judicial de usucapião, contendo, apenas, algumas regras sobre citação e publicação de edital (Art.s 246 e 259). A opção do legislador de 2015, como visto, foi transferir as ações de usucapião para a esfera extrajudicial.

b. Usucapião extrajudicial: é o procedimento criado a partir do Código de Processo Civil de 2015 em que o possuidor deve provar o seu tempo de posse através de uma Ata Notarial lavrada por Tabelião, e apresentar essa prova do tempo de exercício da posse perante o Cartório de Registro de Imóveis, que deverá reconhecer e converter a relação de posse em relação de domínio. A Ata Notarial de prova do tempo de posse para fins de usucapião passa a substituir a prova até então constituída em processo judicial, facilitando, simplificando e abreviando a conversão do direito de posse em propriedade. O procedimento de usucapião extrajudicial foi regulamentado pelo Provimento 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça, que uniformizou as normas até então editadas pelas Corregedorias de Justiça dos Estados.

c. Usucapião administrativo: esse procedimento foi criado pela Lei 11.977/2015, encontrando-se atualmente regulado pela Lei 13.465/2017. Destina-se a converter títulos de legitimação de posse, emitidos pela Prefeitura Municipal, para a regularização de loteamentos irregulares ou populares, que permitem a conversão do estado de posse, após decorrido o prazo de 5 anos, para a situação de propriedade, a partir do registro desse título de legitimação no Cartório de Imóveis.

Usucapião na Constituição da República: A Constituição Federal, em princípio, reconhece e protege o direito de propriedade sobre os bens imóveis (Art. 5º, XXII). Todavia, ela prevê a possibilidade de usucapião para fins sociais, reconhecendo o direito de posse para fins de aquisição da pequena propriedade urbana, de fins habitacionais (Art. 183), assim como da pequena propriedade rural (Art. 191). A Constituição estabelece, contudo, uma limitação de ordem objetiva, ao proibir que as terras e imóveis públicos possam ser objeto de usucapião (Art. 183, § 3º e Art. 191, parágrafo único). Desse modo, somente os imóveis particulares podem ser objeto de usucapião.

Usucapião no Código Civil de 2002: Na regulação do modo de aquisição da propriedade imóvel, o Código Civil de 2002 prevê como modalidade inicial, básica, a figura jurídica do usucapião. É o Código Civil o diploma legal que, na atualidade, disciplina os critérios de ocupação do imóvel e a prescrição administrativa para a conversão da relação de posse em propriedade (Arts. 1.238 a 1.244).

Modalidades ou tipos de usucapião: As diversas modalidades ou tipos de usucapião, na legislação brasileira, são assim definidas e reguladas em por conta da destinação ou do uso do imóvel e do tempo mínimo de posse para a prescrição aquisitiva, de acordo com a Constituição Federal, com o Código Civil e a legislação especial:

Natureza da aquisição por usucapião: A aquisição da propriedade imobiliária através de usucapião ocorre em caráter originário, ou seja, como aquisição nova, desvinculada das condições jurídicas, dos gravames, ônus e dívidas que até então recaiam sobre o imóvel usucapido. Mesmo que o imóvel objeto de usucapião possua registro ou matrícula no Cartório de Imóveis, ele é transmitido sem qualquer ônus para o possuidor, que passa a ser o titular do domínio, mediante abertura de nova matrícula imobiliária, sendo encerrado o registro anterior.

Fluxo do usucapião extrajudicial: O procedimento de usucapião extrajudicial compreende três fases, com as seguintes finalidades e instrumentos necessários para a justificação do reconhecimento da relação de domínio do possuidor sobre o imóvel:

Fase 1 – Caracterização e individualização do imóvel objeto de usucapião.
Fase 2 – Elaboração da Ata Notarial para a prova do tempo de posse e definição da modalidade de usucapião.
Fase 3 – Análise da documentação pelo Cartório de Registro de Imóveis para reconhecimento do domínio.

Prova do tempo de posse: O tempo de exercício da posse sobre o imóvel pode ser provado por todas as maneiras admitidas em direito, especialmente através de prova documental, que demonstre o vínculo do possuidor com o terreno ou a edificação existente, seja para uso como moradia, seja para plantação, criação de animais ou como exploração de um negócio ou atividade econômica, cabendo destacar as seguintes provas:

a) Recibo de sinal ou contrato particular de aquisição dos direitos de posse sobre o imóvel ou terreno.

b) Escritura pública de cessão de direitos de posse e de indenização de benfeitorias.

c) Contrato de reserva de lote.

d) Procuração para transferência do lote ou terreno.

e) Formal de partilha em inventário.

f) Pagamento do Imposto Territorial Urbano (IPTU) ou Rural (ITR).

g) Conta de energia elétrica, de água ou saneamento.

h) Pagamento de condomínio.

Caracterização e demarcação do terreno: A individualização, demarcação e caracterização do imóvel objeto de usucapião deverão constar de memorial descritivo e de planta elaborada por engenheiro, arquiteto ou agrimensor, habilitado com certificado de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Apesar de não existir previsão na lei, alguns Cartórios de Registro de Imóveis exigem a aprovação prévia da planta do terreno e das benfeitorias na Prefeitura Municipal ou no INCRA, no caso de imóvel rural.

Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial: Para a instrução do pedido de usucapião extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis, o possuidor deve requerer ao Tabelião de Notas, no Município de situação do bem, a elaboração de Ata Notarial que descreva detalhadamente o imóvel, com as suas características, prova da aquisição da posse e outros elementos de identificação, contendo os seguintes requisitos subjetivos:

1) Nome e identificação do requerente ou possuidor.

2) Qualificação completa do requerente ou possuidor (nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens,
se casado).

3) Endereço eletrônico e telefones.

4) Domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver.

5) Domicílio e residência do titular do imóvel ou de direitos reais lançado na matrícula objeto do usucapião.

Requisitos objetivos e conteúdo da Ata de Usucapião Extrajudicial: A Ata de Usucapião Extrajudicial, para ser recebida e processada pelo Cartório de Registro de Imóveis, deve conter os seguintes elementos descritivos do imóvel e da cadeia sucessória:

1) A descrição do imóvel conforme a matrícula ou registro no Cartório de Imóveis, ou sua descrição, com as
características do lote ou terreno, área, limites, confrontações, existência de edificação e benfeitorias.
2) O tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores.
3) A forma de aquisição da posse do imóvel por parte do possuidor requerente.
4) A modalidade de usucapião pretendida e sua fundamentação legal ou constitucional.
5) O valor do imóvel declarado pelo possuidor.
6) Outras informações que o Tabelião considere necessárias à instrução do procedimento, como depoimentos
de testemunhas ou confrontantes.

Exame do pedido de usucapião e consulta aos confrontantes: O reconhecimento do pedido de usucapião extrajudicial pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis depende a inexistência de contestação ou conflito do possuidor com os seus vizinhos e confrontantes. Assim, todos os proprietários ou possuidores dos imóveis contíguos devem concordar com o pedido de usucapião, principalmente para certificar e concordar com a demarcação da área e limites do terreno objeto de usucapião. A concordância dos confrontantes pode ser manifestada na própria Ata Notarial, ou mediante assinatura aposta na planta de demarcação do terreno. Se algum confrontante não for localizado, estando em local incerto, o Oficial do Cartório de Imóveis irá providenciar a publicação de um edital comunicando o pedido de usucapião. Não havendo manifestação em contrário, presume-se que o confrontante concorda com o pedido de usucapião.

Contestação ao pedido de usucapião: Caso o anterior proprietário, titular de direito real, algum confrontante ou a Fazenda Pública, conteste ou apresente oposição ao pedido de usucapião extrajudicial, o Oficial do Registro de Imóveis deverá encaminhar o processo administrativo para o Juiz competente, a quem cabe converter o procedimento de usucapião extrajudicial em processo judicial, a ser decidido por sentença.

Usucapião de imóvel em terreno de marinha: Se o imóvel objeto de usucapião estiver situado em terreno de marinha, de propriedade da União, o usucapião somente pode recair sobre o domínio útil do terreno sob regime de aforamento. A jurisprudência dominante da Justiça Federal considera que não é possível usucapir imóvel de marinha sob regime de ocupação, em razão da precariedade da relação do ocupante.

Valor da lavratura da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial: O valor dos emolumentos e taxas incidentes para a lavratura da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial é variável de acordo com o valor declarado ou venal do imóvel objeto de usucapião, situado entre o valor mínimo de R$ 207,39 até o valor máximo de R$ 8.128,13, conforme a Tabela de Emolumentos do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco.

Relação de documentos para lavratura de Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial – Baixe o arquivo PDF

Para maiores informações ou solicitação de serviços, acesse o formulário Fale com o Tabelião ou envie um WhatsApp para (81) 99907.5484

Voltar